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            租售比很快就要和諧了

               信息來源:時間:2019-10-18 12:06:10
              
            租售比很快就要和諧了!
            (2010-05-25 12:00:55)
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            標簽: 租售比
            和諧
            社會
            房價
            房產
            分類:房地產
            繼自行分析寫出《明年房租不漲也難》后,我對租賃市場更加關注了。尤其在我看到我愛我家4月統計數據中顯示:4月份全市租金水平同比去年同期已經上漲了20.38%后。讓我感覺一直處于攻擊高房價的“租售比”數據已經開始變得和諧起來了,以租售比過高來說明房價過高的論點仿佛在失去往日的威風。
            中國的大中城市的租賃市場實際上很有意思。受整體房地產市場結構的影響,租賃市場魚龍混雜、結構混亂,你不光看到正規商品房市場的房源,還能看到來自經濟適用房、廉租房、限價房、央產房、軍產房、校產房、宅基地農房、私建亂搭房等等租賃房源,種類繁多、價格各異。
            如果說房租價格一直起不來,我個人認為就是對租賃市場房源沒有進行有效控制的后果。原本為解決低收入人群居住問題的經濟適用房和限價房房都有人敢拿出來出租用于經營,還有誰不敢把軍隊和中央的房子騙來用于經營呢?而當這么多低價售出房源流入租賃市場后,租金價格又怎么起的來呢?!而這次新政(新國十條)過后一個月的時間房租市場租賃價格大升,我到認為正是新政對以上所說的市場結構進行實質改造的預期效果,保障性住房率先禁止出租;隨后因限購令的條款會使二手房源在一定時期內流向純自住需求,外掛出租房源不會增加而是減少;再往后會因二套房貸成本大幅提高的影響而使購房需求轉成租房需求;加上50年產權公寓項目禁發獨戶產權證等政策普及后,無法有更多個人私有投資產品投向出租領域。通過市場供應減少、需求增加的分析,我們就不難做出房租水平會大幅提高的結論。(相對于房價混亂的信息預測,租房市場反而非常清晰,在《房價的混沌時代》一文中我有詳盡分析)
            下邊我們不如來談談租售比吧,因為自從一年前租售比被抬上桌面后,一直以來都是抨擊高房價的最重要論點之一,但什么是租售比呢,先講一下:租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。
            北京去年年底的租售比按照某些機構官方說法已經超過1:550了,象北京通州地區應該在1:600~1:700(房子價格在10000~18000之間,90平米房租在1800~2500之間),燕郊地區應該在1:800~1:1000(房子價格在6000~8000之間,90平米房租在800~1000之間)左右,按照國際通行的界定標準,已經不是一般的不正常,而是非常不正常,尤其到今年3月份,按照當時房價和租金比較更是離譜,所以有人出來叫、出來喊。
            這里我需要先提一個概念,所有人都將租金和一手房價格進行對比,并且還不與一手房成交價和當地二手房價格對比,只針對一手房最高報價進行對比,其實這樣是不公平的。因為在國際上,大多國家的租售比數據針對的都是當地二手房價格,并且在美國房價換算的是中位數還非平均數,所以你要想對比國際數據我們就該用比較公平的對比參照物。
            看看現在的北京,我們來舉幾個例子,首先看一下陳寶存文中所指的望京某區域50平米房的租金已提升至3300元,按照望京二手房報價在27000元左右來對比,租售比在1:410元左右;第二,北京通州某區域,90平米住宅租金已升至2500元左右,周邊二手房成交價在13000元左右,租售比在1:490左右;第三,五棵松附近某高檔樓盤,60平米租金在4000元左右,二手房售價在35000元左右,租售比在1:520左右;可以看得出大量區域的租售比在一個月的時間里就都在向1:500以內回歸,甚至很多區域的租售比已進入1:400的范疇以內(如燕莎某區域內,90平米的租金已達到10000左右,周邊二手房在40000元左右,租售比在1:370附近)。
            雖然我們以前很清楚租賃市場基數過低的問題,但對于都想買到自己房的人,當然聽不進去這些分析,他們只想抓住一根救命稻草來說明房價過高,而對于分析卻是全然不顧,甚至嗤之以鼻,這樣的人讓我覺得可憐,他們也不動動腦子,即使是一個項目,買的人也不見得都買在最高價啊。
            我的看法是只要新政不停,房租水平就還會繼續提升。如果真象那么多人說的,具體項目房價將下降25%~30%,而房租水平又與去年同期水平比上升50%(現已上升20%左右),則北京地區的平均租售比將下降至1:300,部分優勢區域的具體樓盤租售比將會下降到1:250以下,我們將回到和諧的社會中來,誰也都別廢話了。
            這一天的到來或許很快,快樂的還是那些已經擁有房產的人。讓你認為會哭鼻子的不過是去年8月以后購入一手房以及11月后購入二手房的那批買房人而已,拿北京為例,加起來不過10幾萬套而已(還不全是商品住宅),和北京數百萬套的總量相比,毛毛雨啊。但即使如此,在這之前購房的人即使是炒房人也沒必要驚慌啊,即使是這之后購房的人也不見得都會哭,人家心態好的不能轉作長期打算嗎?難道我們只能看到極小一部分人哭就要驚慌失措,其他的人就都忘了嗎?
            和諧社會好啊,別河蟹了自己就行。

            蜘蛛池